São Paulo · ITBI de setembro de 2025 a agosto de 2026
Quanto custa o m² em São Paulo, do distrito ao prédio.
O preço mediano das compras e vendas registradas na Prefeitura, distrito por distrito, rua por rua e prédio por prédio. Os números vêm das guias de ITBI que a Secretaria da Fazenda publica, sem o nome de quem comprou ou vendeu.
R$/m² · apartamentos
- até 3.289
- 3.289 a 3.810
- 3.810 a 4.109
- 4.109 a 4.610
- 4.610 a 5.586
- 5.586 ou mais
- Poucas vendas
R$/m² · casas
- até 3.591
- 3.591 a 4.069
- 4.069 a 4.355
- 4.355 a 4.688
- 4.688 a 5.534
- 5.534 ou mais
- Poucas vendas
Os distritos, do mais caro ao mais barato.
Apartamentos
| Distrito | Zona | Mediana R$/m² | Faixa típica | Vendas | Financiadas | Em 12 meses |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Paulista | Oeste | R$ 8.626 | 6.883 a 11.222 | 2.147 | 23% | +3,2% |
| Moema | Sul | R$ 8.457 | 6.588 a 11.133 | 1.964 | 27% | +1,3% |
| Itaim Bibi | Oeste | R$ 8.427 | 6.698 a 10.472 | 2.797 | 32% | -0,7% |
| Pinheiros | Oeste | R$ 8.122 | 6.692 a 9.898 | 1.506 | 27% | +2,3% |
| Alto de Pinheiros | Oeste | R$ 7.237 | 5.844 a 8.822 | 348 | 26% | +3,4% |
| Consolação | Centro | R$ 7.031 | 5.797 a 8.555 | 1.251 | 29% | +4,8% |
| Vila Mariana | Sul | R$ 6.997 | 5.712 a 8.688 | 2.751 | 31% | +1,7% |
| Perdizes | Oeste | R$ 6.751 | 5.578 a 8.459 | 2.090 | 32% | +7,2% |
| Vila Leopoldina | Oeste | R$ 6.573 | 5.581 a 7.547 | 562 | 40% | +2,5% |
| Campo Belo | Sul | R$ 6.553 | 5.053 a 8.195 | 1.290 | 31% | +3,0% |
| Santo Amaro | Sul | R$ 6.525 | 5.277 a 7.629 | 1.625 | 40% | +3,1% |
| Barra Funda | Oeste | R$ 6.223 | 5.190 a 7.709 | 910 | 33% | +6,9% |
| Bela Vista | Centro | R$ 6.101 | 5.000 a 7.637 | 1.177 | 36% | +0,8% |
| Lapa | Oeste | R$ 5.893 | 4.892 a 7.057 | 1.328 | 36% | -1,5% |
| República | Centro | R$ 5.586 | 4.262 a 6.944 | 1.763 | 38% | +4,2% |
| Saúde | Sul | R$ 5.556 | 4.560 a 6.781 | 1.857 | 37% | +2,0% |
| Santa Cecília | Centro | R$ 5.391 | 4.413 a 6.548 | 1.587 | 39% | +4,5% |
| Ipiranga | Sul | R$ 5.267 | 4.196 a 6.370 | 1.167 | 43% | -4,6% |
| Tatuapé | Leste | R$ 5.180 | 4.124 a 6.327 | 1.576 | 32% | +7,4% |
| Grajaú | Sul | R$ 5.093 | 4.833 a 5.370 | 51 | 78% | +7,9% |
| Cursino | Sul | R$ 5.003 | 3.883 a 6.204 | 710 | 47% | +5,3% |
| Liberdade | Centro | R$ 5.000 | 4.047 a 6.292 | 860 | 37% | +0,9% |
| Mooca | Leste | R$ 4.932 | 3.867 a 6.147 | 1.067 | 33% | +5,0% |
| Butantã | Oeste | R$ 4.854 | 3.873 a 6.374 | 595 | 36% | +4,8% |
| Belém | Leste | R$ 4.852 | 3.938 a 5.868 | 665 | 29% | +5,1% |
| Brás | Leste | R$ 4.839 | 3.981 a 5.844 | 601 | 30% | +5,0% |
| Morumbi | Oeste | R$ 4.744 | 3.199 a 6.524 | 460 | 28% | +14,0% |
| Água Rasa | Leste | R$ 4.723 | 3.758 a 6.000 | 696 | 34% | -0,5% |
| Carrão | Leste | R$ 4.694 | 3.830 a 5.936 | 688 | 32% | +3,3% |
| Vila Formosa | Leste | R$ 4.610 | 3.646 a 5.600 | 656 | 35% | +11,4% |
| Jardim Helena | Leste | R$ 4.605 | 3.111 a 4.921 | 36 | 78% | sem base |
| Sé | Centro | R$ 4.603 | 3.472 a 5.556 | 435 | 33% | +7,0% |
| Cambuci | Centro | R$ 4.578 | 3.871 a 5.280 | 566 | 41% | +0,6% |
| São Domingos | Norte | R$ 4.521 | 3.393 a 5.646 | 382 | 36% | +3,2% |
| Vila Matilde | Leste | R$ 4.516 | 3.571 a 5.435 | 721 | 38% | -3,4% |
| Vila Prudente | Leste | R$ 4.463 | 3.690 a 5.352 | 881 | 47% | -0,1% |
| Santana | Norte | R$ 4.444 | 3.589 a 5.636 | 1.451 | 34% | +2,4% |
| Tucuruvi | Norte | R$ 4.430 | 3.650 a 5.415 | 869 | 43% | +4,9% |
| Vila Guilherme | Norte | R$ 4.344 | 3.743 a 5.059 | 356 | 37% | +3,1% |
| Campo Grande | Sul | R$ 4.328 | 3.477 a 5.359 | 1.165 | 46% | +2,2% |
| Cidade Dutra | Sul | R$ 4.176 | 3.066 a 4.765 | 216 | 58% | +11,8% |
| São Lucas | Leste | R$ 4.167 | 3.203 a 5.110 | 795 | 47% | +6,1% |
| Socorro | Sul | R$ 4.166 | 3.524 a 5.116 | 212 | 50% | -4,2% |
| Jabaquara | Sul | R$ 4.130 | 3.271 a 5.197 | 1.233 | 50% | +3,1% |
| Casa Verde | Norte | R$ 4.109 | 3.400 a 5.208 | 345 | 42% | +4,2% |
| Jaguara | Oeste | R$ 4.059 | 3.304 a 4.598 | 70 | 41% | +15,6% |
| Cidade Ademar | Sul | R$ 4.018 | 3.112 a 5.234 | 552 | 48% | +7,1% |
| Vila Medeiros | Norte | R$ 3.989 | 3.360 a 4.850 | 176 | 46% | +4,4% |
| Vila Maria | Norte | R$ 3.976 | 3.229 a 4.858 | 419 | 36% | -0,6% |
| Rio Pequeno | Oeste | R$ 3.968 | 3.163 a 5.250 | 685 | 45% | +6,5% |
| Vila Andrade | Sul | R$ 3.956 | 3.018 a 5.085 | 1.908 | 48% | +4,0% |
| Bom Retiro | Centro | R$ 3.906 | 2.991 a 4.803 | 313 | 32% | +4,9% |
| Pari | Leste | R$ 3.887 | 3.313 a 4.898 | 134 | 8% | +4,3% |
| Freguesia do Ó | Norte | R$ 3.883 | 3.167 a 4.687 | 657 | 48% | +0,9% |
| Artur Alvim | Leste | R$ 3.878 | 3.409 a 4.476 | 317 | 44% | -0,2% |
| Jaçanã | Norte | R$ 3.854 | 3.263 a 4.830 | 137 | 50% | -4,4% |
| Mandaqui | Norte | R$ 3.841 | 3.071 a 4.603 | 715 | 49% | +4,2% |
| Aricanduva | Leste | R$ 3.817 | 3.238 a 4.464 | 293 | 50% | +6,3% |
| Jaguaré | Oeste | R$ 3.810 | 3.298 a 4.576 | 357 | 51% | +0,5% |
| Vila Sônia | Oeste | R$ 3.810 | 3.017 a 4.808 | 917 | 48% | +1,5% |
| Pirituba | Norte | R$ 3.711 | 3.238 a 4.336 | 816 | 48% | +1,2% |
| Penha | Leste | R$ 3.676 | 3.046 a 4.395 | 543 | 38% | -0,5% |
| Limão | Norte | R$ 3.663 | 2.963 a 4.576 | 421 | 51% | -0,1% |
| Tremembé | Norte | R$ 3.662 | 2.897 a 4.219 | 129 | 44% | -2,8% |
| Sacomã | Sul | R$ 3.533 | 2.885 a 4.231 | 1.473 | 51% | +3,2% |
| Jardim São Luís | Sul | R$ 3.521 | 2.771 a 4.392 | 419 | 60% | +9,2% |
| Sapopemba | Leste | R$ 3.465 | 2.857 a 4.080 | 206 | 41% | -2,4% |
| Cidade Lider | Leste | R$ 3.462 | 2.842 a 4.684 | 423 | 61% | +12,8% |
| Cachoeirinha | Norte | R$ 3.456 | 3.009 a 3.923 | 396 | 62% | +8,0% |
| Cangaiba | Leste | R$ 3.421 | 2.673 a 4.214 | 281 | 58% | +5,4% |
| Itaquera | Leste | R$ 3.390 | 2.805 a 4.024 | 490 | 58% | -2,2% |
| Brasilândia | Norte | R$ 3.371 | 2.903 a 3.961 | 91 | 56% | +2,1% |
| Campo Limpo | Sul | R$ 3.371 | 2.815 a 4.197 | 854 | 60% | +2,5% |
| Ponte Rasa | Leste | R$ 3.351 | 2.771 a 3.857 | 97 | 53% | +3,5% |
| Ermelino Matarazzo | Leste | R$ 3.289 | 2.793 a 4.000 | 125 | 50% | +4,8% |
| Capão Redondo | Sul | R$ 3.276 | 2.500 a 4.254 | 248 | 52% | -0,6% |
| Vila Curuçá | Leste | R$ 3.193 | 2.727 a 3.760 | 159 | 60% | -2,9% |
| São Mateus | Leste | R$ 3.158 | 2.607 a 3.692 | 355 | 50% | +5,3% |
| Jaraguá | Norte | R$ 3.150 | 2.541 a 3.927 | 296 | 53% | +6,7% |
| Parque do Carmo | Leste | R$ 3.111 | 2.584 a 3.775 | 170 | 52% | +14,1% |
| São Miguel | Leste | R$ 3.078 | 2.338 a 3.970 | 124 | 45% | +6,2% |
| Raposo Tavares | Oeste | R$ 3.043 | 2.518 a 3.919 | 439 | 44% | 0,0% |
| José Bonifácio | Leste | R$ 2.955 | 2.340 a 3.851 | 393 | 50% | +10,2% |
| Vila Jacuí | Leste | R$ 2.851 | 2.527 a 3.333 | 120 | 43% | +1,7% |
| Lajeado | Leste | R$ 2.728 | 2.171 a 3.699 | 75 | 51% | +38,9% |
| Itaim Paulista | Leste | R$ 2.619 | 2.045 a 4.655 | 77 | 47% | +1,3% |
| Pedreira | Sul | R$ 2.456 | 1.926 a 3.376 | 79 | 30% | sem base |
| Guaianases | Leste | R$ 2.446 | 1.857 a 3.134 | 173 | 44% | +19,4% |
| Anhanguera | Norte | R$ 2.394 | 2.165 a 2.630 | 31 | 29% | sem base |
| Cidade Tiradentes | Leste | R$ 1.805 | 1.541 a 2.183 | 166 | 29% | -9,7% |
6 distritos ficam de fora: tiveram menos de 30 vendas de apartamento no período.
Casas
| Distrito | Zona | Mediana R$/m² | Faixa típica | Vendas | Financiadas | Em 12 meses |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Paulista | Oeste | R$ 23.375 | 13.026 a 34.427 | 106 | 8% | +27,5% |
| Pinheiros | Oeste | R$ 17.687 | 9.361 a 25.649 | 159 | 13% | +11,7% |
| Moema | Sul | R$ 14.483 | 9.264 a 20.749 | 92 | 15% | +11,9% |
| Alto de Pinheiros | Oeste | R$ 10.952 | 8.197 a 15.345 | 201 | 24% | +5,9% |
| Consolação | Centro | R$ 9.615 | 6.957 a 11.981 | 33 | 12% | sem base |
| Itaim Bibi | Oeste | R$ 9.299 | 6.420 a 15.655 | 190 | 24% | -17,6% |
| Perdizes | Oeste | R$ 7.857 | 6.315 a 10.455 | 179 | 34% | -0,5% |
| Vila Mariana | Sul | R$ 7.778 | 5.382 a 11.632 | 210 | 30% | -4,0% |
| Santo Amaro | Sul | R$ 7.314 | 5.628 a 10.402 | 335 | 32% | +6,5% |
| Morumbi | Oeste | R$ 7.113 | 4.614 a 12.391 | 158 | 20% | -5,1% |
| Vila Leopoldina | Oeste | R$ 6.749 | 5.404 a 8.255 | 84 | 35% | +4,4% |
| Pari | Leste | R$ 6.378 | 4.252 a 9.610 | 110 | 4% | +7,9% |
| Lapa | Oeste | R$ 6.248 | 4.841 a 8.971 | 202 | 29% | -5,4% |
| Tatuapé | Leste | R$ 5.620 | 3.831 a 7.669 | 280 | 20% | -0,0% |
| Belém | Leste | R$ 5.534 | 4.124 a 8.000 | 194 | 13% | +25,6% |
| Saúde | Sul | R$ 5.500 | 4.300 a 6.974 | 333 | 38% | -7,9% |
| Liberdade | Centro | R$ 5.417 | 4.133 a 7.011 | 69 | 41% | +8,3% |
| Campo Belo | Sul | R$ 5.167 | 3.927 a 7.879 | 265 | 41% | +6,7% |
| Carrão | Leste | R$ 5.125 | 3.976 a 6.733 | 243 | 33% | +6,6% |
| Campo Grande | Sul | R$ 5.122 | 3.817 a 6.857 | 381 | 48% | -1,6% |
| Butantã | Oeste | R$ 5.028 | 3.867 a 6.736 | 285 | 40% | +0,6% |
| Vila Andrade | Sul | R$ 5.014 | 3.812 a 7.018 | 74 | 39% | -0,8% |
| Mooca | Leste | R$ 5.000 | 3.933 a 6.387 | 223 | 25% | 0,0% |
| Bom Retiro | Centro | R$ 4.965 | 3.417 a 6.580 | 46 | 17% | +15,9% |
| Socorro | Sul | R$ 4.900 | 3.645 a 6.107 | 140 | 40% | +4,1% |
| Santana | Norte | R$ 4.859 | 3.758 a 6.381 | 372 | 34% | +0,7% |
| Água Rasa | Leste | R$ 4.785 | 3.636 a 6.250 | 297 | 32% | +5,5% |
| Campo Limpo | Sul | R$ 4.734 | 3.279 a 6.109 | 282 | 46% | +23,1% |
| Vila Sônia | Oeste | R$ 4.722 | 3.639 a 5.837 | 275 | 48% | -8,3% |
| Vila Formosa | Leste | R$ 4.688 | 3.172 a 6.395 | 283 | 28% | +9,0% |
| Vila Prudente | Leste | R$ 4.671 | 3.455 a 5.847 | 333 | 39% | +0,5% |
| Brás | Leste | R$ 4.636 | 3.431 a 9.204 | 31 | 6% | sem base |
| Tucuruvi | Norte | R$ 4.615 | 3.624 a 6.226 | 417 | 42% | +1,0% |
| Cursino | Sul | R$ 4.599 | 3.384 a 5.988 | 222 | 48% | +6,0% |
| Cambuci | Centro | R$ 4.564 | 3.382 a 5.500 | 81 | 28% | -9,8% |
| Vila Matilde | Leste | R$ 4.516 | 3.333 a 5.693 | 339 | 42% | -4,6% |
| Mandaqui | Norte | R$ 4.484 | 3.366 a 6.066 | 234 | 34% | +5,6% |
| José Bonifácio | Leste | R$ 4.460 | 2.197 a 6.786 | 52 | 44% | +12,0% |
| Vila Guilherme | Norte | R$ 4.444 | 3.550 a 5.872 | 159 | 24% | +1,6% |
| Casa Verde | Norte | R$ 4.434 | 3.242 a 5.457 | 138 | 26% | +9,7% |
| São Domingos | Norte | R$ 4.428 | 3.411 a 5.552 | 270 | 44% | +1,9% |
| Limão | Norte | R$ 4.420 | 3.467 a 5.714 | 193 | 49% | +4,1% |
| Jaguaré | Oeste | R$ 4.373 | 3.500 a 5.605 | 89 | 44% | +4,7% |
| Cidade Ademar | Sul | R$ 4.368 | 3.191 a 5.770 | 316 | 41% | +7,4% |
| Penha | Leste | R$ 4.355 | 3.297 a 5.862 | 480 | 39% | -3,9% |
| Artur Alvim | Leste | R$ 4.323 | 3.171 a 5.773 | 176 | 41% | +10,1% |
| Ipiranga | Sul | R$ 4.310 | 3.431 a 5.795 | 264 | 33% | -9,3% |
| Ermelino Matarazzo | Leste | R$ 4.286 | 3.075 a 5.368 | 163 | 44% | +10,9% |
| Cidade Tiradentes | Leste | R$ 4.248 | 2.778 a 7.735 | 84 | 35% | +26,4% |
| Capão Redondo | Sul | R$ 4.247 | 3.082 a 5.772 | 218 | 34% | +16,5% |
| Vila Maria | Norte | R$ 4.241 | 3.467 a 5.458 | 199 | 20% | +6,9% |
| Cidade Dutra | Sul | R$ 4.239 | 3.365 a 5.414 | 283 | 43% | -5,8% |
| Itaquera | Leste | R$ 4.223 | 2.943 a 5.305 | 354 | 57% | +6,0% |
| Pirituba | Norte | R$ 4.206 | 3.023 a 5.589 | 404 | 47% | +5,0% |
| São Lucas | Leste | R$ 4.195 | 3.020 a 5.647 | 356 | 45% | +5,6% |
| Jardim São Luís | Sul | R$ 4.133 | 3.083 a 5.915 | 242 | 39% | +12,7% |
| Tremembé | Norte | R$ 4.132 | 3.000 a 5.375 | 334 | 41% | +2,8% |
| Raposo Tavares | Oeste | R$ 4.118 | 2.998 a 5.199 | 166 | 55% | +9,9% |
| Freguesia do Ó | Norte | R$ 4.100 | 3.333 a 5.375 | 269 | 43% | -4,3% |
| Rio Pequeno | Oeste | R$ 4.069 | 3.184 a 5.046 | 320 | 51% | +3,4% |
| Ponte Rasa | Leste | R$ 4.052 | 2.967 a 5.357 | 241 | 42% | +5,7% |
| Jaçanã | Norte | R$ 4.050 | 3.134 a 5.284 | 182 | 38% | +13,8% |
| Cachoeirinha | Norte | R$ 3.990 | 3.024 a 5.357 | 128 | 41% | +12,2% |
| Parque do Carmo | Leste | R$ 3.941 | 2.706 a 5.582 | 152 | 45% | +5,1% |
| Cidade Lider | Leste | R$ 3.937 | 2.878 a 5.513 | 241 | 46% | +9,1% |
| Jaguara | Oeste | R$ 3.929 | 3.065 a 5.556 | 101 | 38% | -6,8% |
| Jaraguá | Norte | R$ 3.910 | 2.707 a 6.014 | 198 | 57% | +14,1% |
| Aricanduva | Leste | R$ 3.874 | 2.958 a 5.142 | 256 | 43% | +2,0% |
| Grajaú | Sul | R$ 3.846 | 2.316 a 5.944 | 135 | 31% | +7,8% |
| Sacomã | Sul | R$ 3.838 | 3.056 a 4.857 | 379 | 49% | +4,7% |
| Jabaquara | Sul | R$ 3.823 | 2.945 a 4.725 | 366 | 41% | +3,1% |
| Vila Jacuí | Leste | R$ 3.812 | 2.659 a 5.000 | 151 | 43% | -2,0% |
| São Mateus | Leste | R$ 3.804 | 2.712 a 5.099 | 227 | 38% | -3,2% |
| Cangaiba | Leste | R$ 3.690 | 2.392 a 5.000 | 254 | 36% | -1,6% |
| Vila Medeiros | Norte | R$ 3.591 | 2.833 a 5.000 | 252 | 33% | -1,4% |
| Vila Curuçá | Leste | R$ 3.477 | 2.715 a 4.616 | 128 | 40% | +5,0% |
| São Miguel | Leste | R$ 3.455 | 2.692 a 4.706 | 133 | 38% | +6,3% |
| Perus | Norte | R$ 3.412 | 2.092 a 4.615 | 61 | 28% | +41,8% |
| Pedreira | Sul | R$ 3.311 | 2.251 a 4.927 | 86 | 37% | -15,7% |
| Guaianases | Leste | R$ 3.300 | 2.118 a 5.469 | 69 | 38% | +43,5% |
| Jardim Ângela | Sul | R$ 3.286 | 2.394 a 4.931 | 59 | 24% | +6,5% |
| Sapopemba | Leste | R$ 3.276 | 2.530 a 4.444 | 303 | 41% | +1,3% |
| Brasilândia | Norte | R$ 3.256 | 2.236 a 4.466 | 167 | 35% | -6,0% |
| Itaim Paulista | Leste | R$ 3.176 | 1.921 a 4.839 | 111 | 34% | -4,9% |
| São Rafael | Leste | R$ 3.019 | 2.212 a 4.333 | 109 | 30% | -3,9% |
| Iguatemi | Leste | R$ 2.952 | 2.371 a 3.833 | 63 | 19% | +18,1% |
| Lajeado | Leste | R$ 2.932 | 2.379 a 4.084 | 51 | 35% | +16,4% |
| Jardim Helena | Leste | R$ 2.907 | 2.083 a 4.071 | 69 | 36% | -23,5% |
| Parelheiros | Sul | R$ 2.737 | 1.973 a 3.420 | 32 | 22% | sem base |
| Anhanguera | Norte | R$ 2.428 | 2.076 a 2.955 | 44 | 45% | sem base |
6 distritos ficam de fora: tiveram menos de 30 vendas de casa no período.
Como a conta é feita.
- Fonte. As guias de ITBI pagas que a Secretaria Municipal da Fazenda publica, uma linha por transação, sem nome nem documento das partes. Os distritos e as quadras fiscais vêm do GeoSampa.
- O que entra. Só compra e venda do imóvel inteiro. Leilão, permuta, doação e venda de uma parte ficam fora do preço.
- O m². O valor declarado na guia dividido pela área construída do IPTU. Em condomínio essa área inclui a parte das áreas comuns, por isso o número sai abaixo do m² dos anúncios, que usam a área privativa.
- A mediana. O valor do meio das vendas, e a faixa típica entre a quarta parte mais barata e a quarta parte mais cara. Venda com m² muito longe do resto do distrito sai da conta.
- O distrito. São Paulo não tem bairros oficiais; os 96 distritos são a divisão da Prefeitura. Cada venda vai para o distrito da sua quadra fiscal. Distrito com menos de 30 vendas no período fica sem cor.
- Em 12 meses. A mediana do período contra a dos 12 meses anteriores. Não é índice de valorização: se o distrito vendeu imóveis diferentes de um ano para o outro, a mediana muda junto.
- Prédios e ruas. De perto, cada ponto é um prédio ou uma casa, no lote que tem o número da guia; sem o lote, no meio da quadra. O preço do prédio é a mediana das vendas dele quando há pelo menos três; com menos, vale a da rua no mesmo distrito. A lista de vendas mostra o mês, o uso, a área e o valor declarado, sem o dia e sem o número da unidade.
- O limite. O valor é o que as partes declararam ao pagar o imposto e pode ser diferente do que foi pago. Nada aqui é avaliação de imóvel.